مجری حقوقی ساختمان
در فرآیند ساختوساز، یکی از مهمترین عوامل موفقیت پروژه، حضور فردی بهنام مجری حقوقی ساختمان است؛ کسی که با تسلط بر قوانین فنی، عمرانی و حقوقی، مسئولیت اجرای صحیح پروژه را بر عهده دارد. مجری حقوقی با نظارت دقیق بر قراردادها، مراحل صدور پروانه، و تعامل با شهرداری و نهادهای قانونی، ضامن حفظ حقوق مالکین و انجام درست تعهدات طرفین پروژه است. حضور او نهتنها به جلوگیری از مشکلات حقوقی کمک میکند، بلکه اجرای استاندارد و قانونی ساختمان را تضمین مینماید.
شرایط لازم برای احراز صلاحیت مجری حقوقی ساختمان
برای اینکه یک شخصیت حقوقی بتواند بهعنوان مجری حقوقی ساختمان فعالیت کند، باید مجموعهای از شرایط قانونی، فنی و اجرایی را دارا باشد. اولین شرط:
- ثبت رسمی شرکت در حوزه خدمات ساختمانی با موضوع فعالیت مرتبط است.
- حداقل یکی از اعضای هیئتمدیره دارای مدرک کارشناسی در رشتههایی مانند مهندسی عمران، معماری یا شهرسازی
- برخورداری از سابقه اجرایی قابلقبول در پروژههای عمرانی
- مجری حقوقی باید در سامانههای تخصصی مانند نظام مهندسی و شهرداری ثبت نام کند و تاییدیه صلاحیت حرفهای را دریافت نماید.
- برخورداری از کد اقتصادی، شماره ثبت معتبر و نداشتن سوءپیشینه حقوقی از دیگر الزامات قانونی برای فعالیت در این حوزه است.
حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال مجری حقوقی ساختمان
حدود صلاحیت مجری حقوقی ساختمان براساس سابقه کار حرفه ای و توان فنی و اجرایی اعضای هیات مدیره و شاغلان و با توجه به پایه پروانه اشتغال آنها به ۴ پایه سه ، دو ، یک و ارشد درجه بندی می شود.
ظرفیت اشتغال مجریان حقوقی و سایر شرایط لازم برای اخذ پروانه و تعیین حدود صلاحیت آنان در یک برش زمانی به شرح جدول زیر (جدول شماره ۱) خواهد بود.
- مجری حقوقی ساختمان بسته به رتبه، تخصص شرکت، و تجربه اجرایی، در چارچوب مشخصی مجاز به فعالیت است. این محدودهی صلاحیت شامل نوع پروژه، متراژ ساختوساز، و تعداد همزمان پروژههای قابل مدیریت میشود.
- ظرفیت اشتغال به معنای میزان پروژههاییست که مجری میتواند طی یک دوره زمانی مشخص با رعایت استانداردهای فنی و حقوقی، بدون افت کیفیت و تخلف، اجرا کند.
- برای ارتقاء ظرفیت، شرکت مجری باید توان مدیریتی بالا، تیم اجرایی متخصص، و سوابق موفق در پروژههای پیشین را ارائه کند. تعیین دقیق و قانونی این ظرفیت، نقش مهمی در کنترل کیفی ساختمانها و جلوگیری از واگذاری غیرمجاز پروژهها دارد.
مجری مادر چیست و چه نقشی در اجرای ساختمان دارد؟
- در پروژههای ساخت و ساز بزرگ، زمانی که اجرای ساختمان یا مجتمع ساختمانی به چند مجری واگذار میشود، یک مجری مادر توسط صاحب کار انتخاب میشود تا هماهنگی و مدیریت کلی پروژه را بر عهده گیرد. بهدلیل ظرفیت محدود اشتغال یا تعداد کار مشخص برای اشخاص حقوقی، نقش مجری مادر بسیار حیاتی است.
- مجری مادر به همراه سایر مجریان حقوقی، مسئولیت اجرای عملیات ساختمان را بهصورت مشترک برعهده دارند، اما دیگر مجریان در برابر مجری مادر پاسخگو هستند. از طرفی، مجری مادر در برابر صاحب کار و مراجع قانونی، مسئول تمامی جنبههای اجرایی پروژه شامل مسائل مالی، امنیتی، حفاظتی، انضباطی، ایمنی و حقوقی میباشد.
- این ساختار باعث افزایش نظم و کنترل بهتر پروژههای ساختمانی میشود، اما مسئولیتهای سایر مجریان همکار را کاهش نمیدهد. به عبارت دیگر، مجری مادر تضمینکننده اجرای دقیق و منسجم پروژه است.
افزایش ظرفیت اشتغال مجری حقوقی ساختمان
مجریان حقوقی ساختمان که اقدام به تکمیل نیروی متخصص و شاغلان تخصصی خود کنند و این موضوع توسط مرجع صدور پروانه اشتغال تأیید شود، میتوانند ظرفیت اشتغال خود را افزایش دهند.
- مجریان حقوقی در پایههای ۳، ۲ و ۱ میتوانند علاوه بر ظرفیت پیشبینی شده در جدول شماره ۱ مربوط به فعالیت اجرایی ساختمان، با اضافه کردن اشخاص حقیقی دارای پروانه اشتغال و رعایت حدود صلاحیت آنها، بهعنوان عضو هیئت مدیره یا شاغل تمام وقت در شرکت، ظرفیت اشتغال خود را بر اساس جدول شماره ۲ افزایش دهند. به ازای هر امتیاز کسب شده، ظرفیت آنها به میزان ۲۰۰ مترمربع افزایش مییابد که این افزایش برای پایههای ۳، ۲ و ۱ به ترتیب معادل ۲۰,۰۰۰، ۶۰,۰۰۰ و ۱۲۰,۰۰۰ مترمربع خواهد بود. این افزایش ظرفیت مستلزم دریافت مجوز از وزارت مسکن و شهرسازی است.
- همچنین، مجریان حقوقی در پایه ارشد نیز میتوانند فراتر از حداکثر ظرفیت تعیین شده در جدول شماره ۱، با افزودن اشخاص حقیقی دارای پروانه اشتغال و رعایت حدود صلاحیت آنان، بهعنوان عضو هیئت مدیره یا شاغل تمام وقت در شرکت، به ازای هر امتیاز معادل ۲۰۰ مترمربع، ظرفیت اشتغال خود را افزایش داده و پس از اخذ مجوز از وزارت مسکن و شهرسازی، فعالیت کنند.
حوزه فعالیت مجریان حقوقی پایه ارشد
حوزه فعالیت مجری حقوقی ساختمان در پایه ارشد شامل تمامی قلمرو جغرافیایی کشور است. این مجریان میتوانند متناسب با افزایش تعداد اشخاص حقیقی دارای پروانه اشتغال که به عنوان عضو هیئت مدیره یا شاغل تمام وقت در شرکت فعالیت میکنند و با رعایت تبصره ۲ ماده ۲۲ آئیننامه اجرایی قانون، از معاونت نظام مهندسی و اجرای ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی مجوز فعالیت دریافت نمایند.
وظایف و مسئولیتهای مجری حقوقی ساختمان
- مجریان حقوقی ساختمان موظفاند در اجرای پروژههای ساختمانی از تمامی مهندسان هفت رشته تخصصی ساختمان بهره ببرند.
- در ساختمانهای با ۹ طبقه و بیشتر، استفاده از خدمات مهندسان نقشهبردار برای مجریان حقوقی الزامی است.
- در مواردی که مجری حقوقی در رشتهای فاقد صلاحیت باشد، باید از دارندگان پروانه اشتغال یا دفاتر مهندسی دارای صلاحیت در آن رشته استفاده کند. در این حالت، مسئولیت کارهای انجام شده در هر رشته بر عهده آن اشخاص خواهد بود و آنها در مقابل مجری ساختمان پاسخگو خواهند بود.
- مجری حقوقی ساختمان باید برای هر پروژه، یک مهندس رشته معماری یا عمران دارای پروانه اشتغال مهندسی در اجرای ساختمان را به عنوان مسئول کارگاه تعیین کند. این فرد باید به صاحب کار، مهندس ناظر هماهنگکننده حقیقی یا مدیرعامل ناظر حقوقی، سازمان نظام مهندسی استان، شهرداری و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان معرفی شود.
مقررات حاکم بر فعالیت مجریان حقوقی
- هرگاه مجری حقوقی مسئولیت اجرای یک پروژه ساختمانی را بر عهده گیرد، مسئولیت حسن انجام کار بر عهده مدیرعامل شرکت خواهد بود. در موسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی نیز این مسئولیت به عهده مسئول واحد فنی گذاشته میشود. لازم به ذکر است که این مسئولیت، مانع از تعهدات و مسئولیتهای شاغلان شرکت یا واحد فنی که اجرای کل یا بخشی از پروژه به آنها سپرده شده، نخواهد بود.
- تمامی اشخاص حقیقی شاغل در مجری حقوقی، شامل اعضای هیئت مدیره، مدیرعامل و سایر شاغلان، و در موسسات و نهادهای عمومی غیردولتی نیز مدیران، مسئول واحد فنی و سایر شاغلان، نمیتوانند بهصورت جداگانه از ظرفیت اشتغال شخص حقیقی خود بهرهمند شوند. در این زمینه، سازمان نظام مهندسی استان موظف است نظارت و کنترلهای لازم را انجام دهد.
- همچنین، مجری حقوقی ساختمان موظف است در صورت انصراف یا عدم حضور اشخاص حقیقی شاغل در مجموعه، حداکثر ظرف مدت پانزده روز نسبت به معرفی جایگزین دارای همان صلاحیت و ظرفیت اشتغال به سازمان مسکن و شهرسازی استان اقدام نماید.
- اگر پیش از اتمام اجرای پروژه، به دلایلی همچون پایان مدت قرارداد، فسخ یا ابطال قرارداد، یا سلب صلاحیت قانونی مجری، ادامه فعالیت مجری امکانپذیر نباشد، ناظر هماهنگکننده موظف است دستور توقف عملیات ساختمانی را صادر کند. شروع مجدد عملیات تنها در صورت معرفی مجری جدید یا رفع موانع مربوط به مجری قبلی امکانپذیر خواهد بود.
- در این شرایط، اگر پروژه بدون مجری دارای صلاحیت ادامه یابد، ناظر هماهنگکننده باید موضوع را به سازمان نظام مهندسی استان و مرجع صدور پروانه ساختمان گزارش دهد. مرجع صدور پروانه نیز از ادامه کار پروژه تا زمان معرفی مجری جدید جلوگیری خواهد کرد.
در صورتی که مجری از حدود وظایف و مسئولیتهای خود، مقررات ملی ساختمان یا شرایط عمومی قرارداد تخطی نماید یا مرتکب خلافی شود، ناظر یا ناظران مربوطه موظفند این تخلف را به مجری اطلاع دهند و با تعیین مهلت مناسب، از وی درخواست کنند تا موارد مذکور را رعایت کند.
اگر مجری از دستورات ناظر تمکین نکند، ناظر موظف است موارد خلاف را همراه با دلایل مربوطه به ناظر هماهنگکننده، مرجع صدور پروانه ساختمان و سازمان نظام مهندسی استان به صورت کتبی گزارش دهد.
حل اختلافات احتمالی میان ناظر، ناظران، ناظر هماهنگکننده و مجری بر اساس نقشهها و مشخصات فنی مصوب ساختمان یا پروژه، در بخش مربوط به «اختلاف نظر بین ناظر و مجری» توضیح داده شده است.
نظارت بر عملکرد مجری
- مرجع اصلی نظارت بر کار مجری، ناظر دارای پروانه اشتغال نظارت از وزارت مسکن و شهرسازی است. همچنین، سازمان نظام مهندسی استان مسئول نظارت بر عملکرد این ناظران میباشد و وزارت مسکن و شهرسازی نیز نظارت عالیه بر تمامی امور مرتبط با ساختمان را بر عهده دارد.
شرکت رویال سازه پایدار با رویکردی حرفهای و متعهدانه، آماده همراهی با کارفرمایان محترم در اجرای پروژههای ساختمانی مطابق با استانداردهای کیفی روز و ضوابط قانونی کشور میباشد.
برای دریافت مشاوره یا ثبت درخواست همکاری، لطفاً با شماره زیر تماس حاصل فرمایید.