در ساختمان سازی، احداث یک بنا باید با توجه به شرایطی باشد که شهرداری برای سازندگان مشخص کرده و همه سازندگان یک ساختمان باید از این قوانین و شرایط پیروی کنند. یکی از مواردی که شهرداری هر شهری برای احداث ساختمان در نظر گرفته است، اضافه بنا ساختمان و یا همان میزان تراکم ساختمان می‌باشد که برای اینکه شهری و محلی زیباتر داشته باشیم باید این قانون را جدی گرفته و آن را راعایت کنیم. ما تصمیم داریم در این مقاله به این موضوع پرداخته تا شما بیشتر با اضافه بنا و نکاتی در باب آن آشنا شوید.
اضافه بنا ساختمان چیست؟
به نوعی از تخلف در ساختمان سازی، اضافه بنا گفته می‌شود که این تخلف در صورت عدم رعایت تراکم و یا سطح اشغال در ساختمان روی می‌دهد. دو آیتم مهم در این تخلف تراکم و سطح اشغال هستند که منظور از تراکم جمعیت منطقه و منظور از سطح اشغال متراژ کلی زمینی است که در آن در حال ساخت و ساز می‌باشند.
بنابراین سازندگان باید به پروانه ساخت ساختمان دقت نمایند و در حین ساخت حدود مشخص شده در پروانه را رعایت کنند و اضافه بر آن به ساخت نپردازند که در غیر این صورت خلاف محسوب شده و یا مشمول جریمه خواهند شد و یا به کل شهرداری ساختمان آن‌ها را تخریب خواهد نمود.
شهرداری هر منطقه‌ای تخلف تراکم را بر اساس جمعیت، عرض خیابان و غیره محسوب می‌کند و بر اساس این تراکم به هر سازنده‌ای مجوز ساخت تعداد طبقات ساختمان وی را خواهد داد و اگر سازنده‌ای این قانون را رعایت نکند، موفق به دریافت پایان کار نخواهد شد.
در مورد تخلف سطح اشغال هم می‌توان گفت که منظور متراژ مجاز برای ساخت روی عرصه است که نباید بیشتر از 60 درصد کل متراژ باشد، یعنی طبق قانون هر مالک فقط اجازه دارد که 60 درصد زمین خود را به ساختمان مسکونی اختصاص دهد و در غیر این صورت سازنده مرتکب خلاف شده و جریمه خواهد شد.
برای کسب اطلاعات بیشتری در زمینه اضافه بنا ساختمان با ما در رویال سازه پایدار تماس حاصل نمایید.
نگاهی به مشکلات اضافه بنا ساختمان
کمیسیون ماده 100 شهرداری روی موضوع اضافه بنا بسیار حساس و سخت گیر است و این به دلایل مشکلاتی است که در اثر این کار در ساختمان یا شهر به‌وجود می‌آید، به همین دلیل ما در ادامه به این مشکلات پرداخته‌ایم:
- ناهماهنگی در چهره شهر
یکی از مشکلاتی که اضافه بنا برای شهر ایجاد خواهد کرد، ناهماهنگی و ناموزنی در ساختمان‌های شهر و در نتیجه چهره شهر خواهد بود، به همین دلیل است که در این زمینه سخت‌گیری بسیاری صورت می‌گیرد. مثلا شما فرض کنید در یک خیابان همه ساختمان‌ها سه الی چهار طبقه هستند و در مجاورت این ساختمان‌ها یک ساختمان ده طبقه بدون هیچ نظارتی ساخته شود، طبیعی است که هم چهره شهر به‌هم می‌ریزد و هم ممکن است خطرات جدی به همراه داشته باشد.
- اضافه بنا و شلوغی
اگر در یک شهر هیچ نظارتی بر روی ساخت ساختمان‌ها صورت نگیرد و در یک خیابان با ظریفت کم و محدود، آپارتمان‌هایی با طبقات بالا ساخته شود، شاهد جمعیت زیادی در این خیابان خواهیم بود و مشخص است که زندگی و رفت و آمد در این خیابان سخت خواهد شد.
- اضافه بنا و ایجاد مشکل نور برای ساختمان‌های مجاور
اگر نظارتی برای ساخت و ساز صورت نگیرد و ملکی مرتکب تخلف اضافه بنا شود، حتما نور آفتاب به ساختمان‌های مجاور به خوبی نخواهید رسید.
- اضافه بنا و عدم امنیت در ساختمان
اگر شهرداری در زمان ساخت نظارتی بر ساختمان نداشته باشد، اضافه بنا در ساختمان می‌تواند سبب خطرات جانی شده و ساختمان‌های مجاور را با خطرات جدی مواجه کند.
نوع ساختمان و تأثیر آن در جریمه اضافه بنا ساختمان
اینکه ساختمانی که در حالت ساخت است، کاربرد مسکونی، اداری و یا تجاری دارد در میزان جریمه نقدی تخلف اضافه بنا بسیار مؤثر است. میزان جریمه نقدی بابت تخلف اضافه بنا برای ساختمان‌های مسکونی با ساختمان‌های اداری و تجاری متفاوت بوده و در اصل می‌توان گفت که کمیسیون ماده 100 شهرداری برای جریمه نقدی کاربری‌های متفاوت ساختمان‌ها، فرمول مجزایی دارد که هر کدام با یکدیگر تفاوت دارند.
توجه نمایید که فرمول محاسبه میزان جریمه اضافه بناهای ساختمان‌های با کاربری مختلف با هم فرق دارد و این قضیه ربطی به روال صدور رأی برای تخلف اضافه بنا ساختمان در بناهای مسکونی با بناهای تجاری و اداری ندارد و به بیان ساده‌تر اینکه هر کاری که در ساختمان‌های مسکونی به‌عنوان تخلف اضافه بنا شناخته می‌شود در ساختمان‌های اداری و تجاری نیز همان کار تخلف اضافه بنا شمرده می‌شود. نوع کاربری ساختمان‌هاست که میزان جریمه نقدی تخلف اضافه بنا را مشخص می‌کند.
انواع تخلف اضافه بنا ساختمان
همان‌طور که در بالا عنوان شد اضافه بنا به نوعی تخلف در صنعت ساخت و ساز عنوان می‌شود که بسته به اینکه این تخلف اضافه بنا در کدام بخش از بنا رخ داد است، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اضافه بنا در حیاط ساختمان
- اضافه بنا در تراس ساختمان
- اضافه بنا در پشت بام ساختمان
در صنعت ساخت و ساز این نکته مهم را به یاد داشته باشید که پیشروی و تجاوز به معابر شهر نیز نوعی از تخلفات تراکم اضافه بنا شمره می‌شود و بر اساس قانون شهرداری هر مالکی باید در زمان ساخت ساختمان خود دقیق طبق پروانه ساختی که برای ملک خود گرفته است، اقدام به ساخت ساختمان خود نماید و وارد حریم معبر شهر نشود؛ زیرا در غیر این صورت شهرداری جلوی این ساخت و ساز را خواهد گرفت.
اگر در زمینه اضافه بنا ساختمان نیاز به مشاوره و راهنمایی بیشتری دارید ما در شرکت فنی و مهندسی رویال سازه پایدار در خدمت شما هستیم.
جرایم اضافه بنا ساختمان چیست؟
زمانی که ملکی مرتکب تخلف اضافه بنا شود، کمیسیون ماده 100 شهرداری برای این تخلف دو نوع جریمه در نظر می‌گیرد که عبارتند از:
- جریمه نقدی
- تخریب بنا (قلع بنا)
اگر بعد از بررسی‌های به‌عمل آمده مشخص شود که ملک شامل جریمه نقدی شده است، بسته به میزان اضافه بنا در ساختمان هزینه‌ای بر اساس قوانین موجود به سازنده ابلاغ می‌شود و او موظف است که این جریمه نقدی را پرداخت نماید؛ زیرا در غیر این صورت موفق به دریافت گواهی پایان کار ساختمان نخواهد شد.
در صورتی که کمیسیون ماده 100 شهرداری تشخیص به تخریب ساختمان بدهد، شهرداری بخش‌های اضافه ملک را که می‌تواند شامل طبقات اضافه و یا سطح اشغال اضافه باشد، تخریب نماید و هزینه این تخریب نیز بر عهده خود مالک خواهد بود. البته اگر سازنده ملک موارد فنی، بهداشتی و شهرسازی را رعایت نکرده باشد، حکم تخریب برای آن صادر می‌شود.
عوامل مؤثر در جریمه اضافه بنا
همان‌طور که عنوان شد در صورت تخلف، کمیسیون ماده 100 شهرداری یا جریمه نقدی برای ملک تعیین می‌کند و یا اینکه ملک را تخریب می‌نماید، اما ما می‌خواهیم در ادامه بررسی کنیم و ببینیم که چه عواملی بر میزان جریمه نقدی تأثیرگذار هستند. این عوامل عبارتند از:
- موقعیت مکانی ساختمان
اینکه ملک در کجا قرار داشته باشد در میزان جریمه تخلف اضافه بنا مؤثر است. منظور این است ملکی که مرتکب تخلف اضافه بنا شده است در بر یک خیابان قرار دارد یا خیر؟ و اینکه در خیابان اصلی واقع شده است و یا در یک خیابان فرعی می‌باشد. همچنین در کوچه قرار داشتن ملک نیز در میزان این جریمه تأثیرگذار است.
- نوع کاربری ساختمان
میزان جریمه اضافه بنا در ساختمان‌های تجاری و اداری بیشتر از میزان جریمه اضافه بنای ساختمان مسکونی می‌باشد.
- متراژ اضافه بنا ساختمان
هر چقدر اضافه بنا دارای متراژ بالاتری باشد، جریمه تخلف اضافه بنای ساختمان با توجه به این متراژ بیشتر خواهد شد.
- نوع استفاده از اضافه بنا ساختمان
نوع اضافه بنایی که در ملک خود ایجاد کرده‌اید در میزان جریمه آن تأثیرگذار است. مثلا جریمه اضافه بنا در تراس با جریمه اضافه بنا در پارکینگ با یکدیگر تفاوت دارند.
- ارزش مالی هر متر ساختمان
بنا بر اینکه ملک شما در کدام منطقه از شهر قرار دارد، تخلف اضافه بنای آن متفاوت خواهد بود. مثلا میزان جریمه تخلف بنا در ساختمان‌های بالای شهر بیشتر از میزان تخلف اضافه بنا در مناطق پایین شهر می‌باشد.
نگاهی کلی به اضافه بنا در ساختمان
اگر در بنا و ساخت و ساز ساختمان خود بیش از تراکم منطقه یا بیش از سطح اشغال مجاز ساخت و ساز انجام دهید، شما مرتکب تخلف اضافه بنا در ساختمان شده‌اید و شهرداری هر شهری بنا بر قوانینی که در این رابطه اتخاذ کرده است می‌تواند شما را جریمه نقدی نموده و یا حکم تخریب ساختمان شما را دهد. مسئول رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز یعنی همان تخلف اضافه بنای هر ساختمانی کمیسیون ماده 100 شهرداری هر شهری است و شما می‌توانید برای یک‌بار به رأی این کمیسیون اعتراض کنید و این کمیسیون رأی تجدید نظر نهایی را حتما اجرا خواهد کرد.
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم در مورد اضافه بنا ساختمان نکاتی را با شما به اشتراک بگذاریم. به یاد داشته باشید که اگر ملکی دچار تخلف اضافه بنا شده باشد به آن ملک گواهی پایان کار داده نخواهد شد. بنابراین اگر در صدد خرید ملک هستید، حتما از فروشنده پایان کار ساختمان را بخواهید تا خدای نکرده خلافی ساختمان به دوش شما نیفتد.
این نکته را هم به یاد داشته باشید که اگر اضافه بنا منطبق بر اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی نباشد، جریمه نقدی کار ساز نبوده و کمیسیون ماده 100 شهرداری حکم تخریب بنای شما را خواهد داد.
اگر هم مرتکب تخلف اضافه بنا شده‌اید، آگاه باشید که یک وکیل متخصص در زمینه کمیسیون ماده 100 شهرداری می‌تواند در این زمینه به شما کمک شایانی نماید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه اضافه بنا هر ساختمانی می‌توانید با ما در رویال سازه پایدار ارتباط برقرار نمایید.